Kredyty mieszkaniowe w 2026 r.: popyt rośnie, a rekord jest realny. Co napędza rynek hipotek?
Rynek kredytów mieszkaniowych wrócił na wyraźną ścieżkę wzrostu. Po okresie wysokich stóp procentowych i spadku zdolności kredytowej, 2025 r. przyniósł mocne odbicie, a pierwsze tygodnie 2026 r. potwierdzają, że zainteresowanie hipotekami nie było jednorazowym „wyskokiem”. Co więcej, coraz częściej pada pytanie nie „czy” rynek będzie mocny, tylko „jak mocny” – i czy w tym roku zobaczymy rekord sprzedaży kredytów mieszkaniowych.
W tym artykule porządkujemy kluczowe czynniki stojące za ożywieniem, wyjaśniamy, dlaczego rosnąca sprzedaż nowych hipotek może iść w parze ze spadkiem liczby aktywnych umów, oraz podpowiadamy, na co zwrócić uwagę, jeśli planujesz kredyt hipoteczny w 2026 r.
Dlaczego temat wraca właśnie teraz?
W kredytach mieszkaniowych liczy się nie tylko cena nieruchomości. Równie ważny jest koszt pieniądza (stopy procentowe), dostępność finansowania w bankach, poziom wynagrodzeń oraz ogólna pewność co do przyszłości. W 2025 r. kilka z tych elementów zaczęło układać się korzystniej dla osób finansujących zakup mieszkania kredytem. Efekt? Więcej wniosków, więcej uruchomień i rosnące kwoty przeciętnego kredytu.
W praktyce oznacza to, że kredyt mieszkaniowy znów stał się „wykonalny” dla szerszej grupy gospodarstw domowych: część osób wróciła na rynek po okresie przeczekania, inni zaczęli rozważać zmianę mieszkania, a jeszcze inni – refinansowanie.
Co faktycznie napędza sprzedaż hipotek w 2026 r.?
Na popyt na kredyty mieszkaniowe niemal zawsze działa kilka dźwigni jednocześnie. Dziś najważniejsze z nich to:
1) Niższe stopy procentowe i tańsza rata „na starcie”
Gdy stopy spadają, w kalkulatorach kredytowych dzieją się dwie rzeczy naraz:
- spada rata (co poprawia komfort finansowy),
- rośnie zdolność kredytowa (czyli część osób może pożyczyć więcej albo w ogóle „mieści się” w kryteriach banku).
To jeden z najsilniejszych impulsów prowzrostowych, bo oddziałuje zarówno na decyzje zakupowe, jak i na decyzje stricte finansowe (np. powrót na rynek po odmowie kredytu rok wcześniej).
2) Wynagrodzenia i rynek pracy – fundament zdolności kredytowej
Bank, oceniając wniosek o kredyt hipoteczny, patrzy przede wszystkim na stabilność i poziom dochodu. Jeżeli wynagrodzenia rosną, a bezrobocie pozostaje relatywnie niskie, rośnie liczba osób, które mogą bezpiecznie udźwignąć długoterminowe zobowiązanie.
Warto dodać, że dla kredytobiorcy kluczowe są nie tylko kwoty „na umowie”, ale też realna siła nabywcza – czyli to, ile zostaje w portfelu po opłaceniu codziennych kosztów. Gdy inflacja nie zjada całych podwyżek, apetyt na zakup mieszkania wraca szybciej.
3) Odbudowa popytu mieszkaniowego po okresie „zamrożenia”
Na rynku nieruchomości część decyzji jest odkładana, a nie anulowana. Ktoś wstrzymuje zakup, bo rata jest zbyt wysoka lub warunki w banku zbyt rygorystyczne. Gdy otoczenie się poprawia, taki odłożony popyt wraca – często z opóźnieniem i w skumulowanej formie.
To zjawisko jest szczególnie widoczne po okresach szybkiego wzrostu kosztu kredytu: gdy pojawia się sygnał ulgi (spadek stóp, lepsza zdolność), część gospodarstw domowych próbuje „zdążyć” przed ewentualnym ponownym wzrostem kosztów lub wzrostem cen mieszkań.
4) Refinansowanie i „porządki” w portfelach klientów
Wzrost sprzedaży kredytów mieszkaniowych nie zawsze oznacza wyłącznie nowych kupujących. W okresie spadku stóp rośnie atrakcyjność refinansowania, czyli przeniesienia kredytu do innego banku albo zmiany warunków w tym samym banku (np. marży, rodzaju oprocentowania, okresu spłaty).
To ważne, bo statystyki sprzedaży potrafią być „podbite” przez kredyty związane z refinansowaniem. Z punktu widzenia rynku bankowego to wciąż nowa umowa (sprzedaż), ale z punktu widzenia rynku mieszkaniowego nie zawsze stoi za nią nowy zakup lokalu.
Jak może rosnąć sprzedaż, skoro liczba aktywnych kredytów spada?
Na pierwszy rzut oka brzmi to jak sprzeczność: banki udzielają więcej hipotek, a jednocześnie „ubywa” czynnych umów. Tyle że te dwa wskaźniki mierzą zupełnie inne zjawiska:
- sprzedaż nowych kredytów mówi o liczbie podpisanych nowych umów w danym okresie,
- liczba aktywnych umów to stan całego portfela na koniec okresu (a więc uwzględnia spłaty, wcześniejsze spłaty, restrukturyzacje, zamknięcia umów).
Spadek liczby czynnych umów może wynikać m.in. z:
- wcześniejszych spłat (część klientów nadpłaca lub zamyka kredyt szybciej, np. po sprzedaży nieruchomości lub wzroście dochodów),
- konsolidacji zobowiązań (np. zamiana kilku produktów w jeden kredyt),
- zjawisk prawno-regulacyjnych, które prowadzą do „wypadania” części umów z portfela banków.
W efekcie portfel wartościowo może rosnąć (bo nowe kredyty są wyższe kwotowo), a liczbowo – spadać (bo ubywa starych umów szybciej, niż przybywa nowych, albo część umów jest zamykana w inny sposób niż zwykła spłata).
Czy w 2026 r. padnie rekord kredytów mieszkaniowych?
Rekord może dotyczyć dwóch różnych miar, które często mylą się w dyskusjach:
- rekord liczby udzielonych kredytów hipotecznych (ile umów podpisano),
- rekord wartości sprzedaży (ile łącznie złotych banki wypłaciły w nowych hipotekach).
W praktyce rekord wartości jest dziś łatwiejszy do pobicia niż rekord liczby umów. Powód jest prosty: przeciętna kwota kredytu mieszkaniowego w ostatnich latach wyraźnie wzrosła (ceny nieruchomości i koszty budowy zrobiły swoje, a do tego częściej kupujemy większe mieszkania „na lata” lub droższe lokalizacje).
Dlatego nawet przy wyniku liczbowo zbliżonym do najlepszych lat, wartość sprzedaży może okazać się historycznie najwyższa.
Co to oznacza dla osoby planującej kredyt hipoteczny?
Rosnący popyt na hipoteki ma dwa skutki, które warto uwzględnić przed złożeniem wniosku:
1) Konkurencja banków może się nasilać, ale wymagania nie znikają
Gdy rynek rośnie, banki częściej walczą o klienta ceną (marżą), promocjami lub szybszą ścieżką procesowania. Jednocześnie nie oznacza to „wolnej amerykanki” w analizie zdolności. Weryfikacja dochodów, kosztów utrzymania, limitów kart, kredytów ratalnych czy BIK pozostaje kluczowa.
2) Oprocentowanie: decyzja strategiczna, nie formalność
W 2026 r. wiele osób znów rozważa, czy wybrać:
- oprocentowanie stałe (stabilność raty w ustalonym okresie),
- oprocentowanie zmienne (potencjał spadku raty, ale też ryzyko powrotu wzrostów).
To wybór, który powinien wynikać z budżetu domowego i odporności na wahania raty, a nie wyłącznie z „prognoz” czy nagłówków. Dobrą praktyką jest policzenie scenariuszy: rata dziś, rata przy wzroście stóp o 1–2 pkt proc. oraz bufor bezpieczeństwa w domowych finansach.
Jak przygotować się do kredytu mieszkaniowego, gdy rynek przyspiesza?
Jeśli planujesz kredyt hipoteczny w 2026 r., te działania zwykle dają największy efekt w relacji „czas–korzyść”:
Uporządkuj finanse przed wnioskiem
- Sprawdź swoje zobowiązania: limity na kartach, debety, raty 0% – bank liczy to w zdolności.
- Ogranicz liczbę zapytań kredytowych w krótkim czasie (mogą pogorszyć scoring).
- Zadbaj o wkład własny i rezerwę na koszty okołokredytowe (notariusz, podatek/ opłaty, wycena, ubezpieczenia, prowizje).
Porównuj oferty „na całkowitym koszcie”, nie na jednym parametrze
Marża to nie wszystko. Porównując kredyty mieszkaniowe, zwróć uwagę na:
- RRSO i całkowity koszt kredytu,
- koszty ubezpieczeń (na życie, nieruchomości, czasem od utraty pracy),
- wymogi dotyczące konta, wpływów i karty,
- warunki wcześniejszej spłaty i nadpłat,
- czas obowiązywania stałej stopy oraz zasady jej odnowienia.
Pamiętaj o ryzyku cen nieruchomości i dostępności mieszkań
Gdy więcej osób ma zdolność i wraca po kredyt, rynek nieruchomości może szybciej „wchłaniać” atrakcyjne oferty. To nie znaczy, że trzeba kupować w pośpiechu, ale warto mieć świadomość, że najlepsze lokalizacje i mieszkania w rozsądnej cenie sprzedają się szybciej, gdy popyt rośnie.
Najczęstsze pytania: kredyty mieszkaniowe 2026
Czy to dobry moment na kredyt mieszkaniowy?
To zależy od Twojej stabilności dochodów, poziomu wkładu własnego i tego, czy rata jest bezpieczna w scenariuszu mniej korzystnym (np. gdy koszt kredytu wzrośnie). Rynek może być sprzyjający, ale decyzja powinna wynikać z budżetu domowego i długoterminowego planu mieszkaniowego.
Dlaczego średnie kwoty kredytów rosną?
Najczęściej to efekt połączenia kilku trendów: wyższych cen nieruchomości, droższych remontów/wykończenia oraz tego, że kupujący częściej wybierają mieszkania większe lub w lepszych lokalizacjach. Wpływa na to również wzrost zdolności kredytowej, który pozwala sfinansować wyższą kwotę.
Czy większa sprzedaż hipotek oznacza, że banki „poluzowały” kryteria?
Niekoniecznie. Wzrost sprzedaży może wynikać z poprawy zdolności kredytowej (niższe stopy, wyższe dochody) i powrotu klientów, którzy wcześniej nie spełniali warunków. Banki mogą konkurować ceną i procesem, ale analiza ryzyka nadal jest standardem.
Podsumowanie: 2026 r. może być jednym z najmocniejszych lat dla hipotek
Jeżeli obecne warunki makroekonomiczne utrzymają się przez kolejne kwartały, kredyty mieszkaniowe pozostaną jednym z najgorętszych tematów rynku finansowego. Wzrost sprzedaży napędzają spadające stopy procentowe, poprawa zdolności kredytowej i odbudowujący się popyt mieszkaniowy, a dodatkowo statystyki mogą wzmacniać procesy refinansowania.
Dla osób planujących kredyt hipoteczny to dobry moment, by działać metodycznie: przygotować finanse, porównać całkowite koszty ofert i dobrać oprocentowanie do własnej odporności na ryzyko. Rynek przyspiesza, ale najlepsze decyzje nadal podejmuje się na chłodno – na liczbach, nie na emocjach.
