Gdańsk kontra rosyjska placówka: miasto szykuje rachunek na ponad 2,2 mln zł za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Spór o budynki zajmowane dotąd przez rosyjską placówkę dyplomatyczną w Gdańsku wchodzi w nową fazę. Po decyzji polskich władz o zakończeniu działalności konsulatu miasto – działając w ramach zadań administracji rządowej – przygotowuje kolejne wezwanie do zapłaty. Stawka jest konkretna: ponad 2,2 mln zł za bezumowne korzystanie z nieruchomości przy ul. Batorego.
To nie jest wyłącznie lokalny konflikt o mury i działkę. W tle pojawiają się pytania o skuteczność egzekucji należności od państwa obcego, o granice immunitetów w praktyce oraz o to, jak państwo i samorząd powinny zabezpieczać majątek publiczny, gdy decyzje polityczne i dyplomatyczne zderzają się z twardą rzeczywistością prawną.
O co chodzi w sporze o nieruchomość przy ul. Batorego?
Najprościej: miasto nalicza opłaty za korzystanie z budynków, do których – mimo decyzji o wygaszeniu działalności placówki – nie uzyskało realnego dostępu. Z perspektywy gminy problemem jest nie tylko sam brak opuszczenia nieruchomości, ale przede wszystkim fakt, że korzystanie z niej ma odbywać się bez tytułu prawnego, co otwiera drogę do żądania zapłaty za okres, w którym obiekt pozostaje zajęty.
Kluczowe elementy sytuacji (w skrócie)
- przedmiot sporu: nieruchomości w Gdańsku użytkowane przez rosyjską stronę,
- roszczenie finansowe: ponad 2,2 mln zł za bezumowne korzystanie (za okres do końca 2025 r.),
- problem praktyczny: brak możliwości przejęcia budynku w terenie, mimo prób,
- równoległe wątki: wcześniejsze zaległości, postępowania sądowe i egzekucyjne, działania w koordynacji z administracją centralną.
Dlaczego temat wrócił właśnie teraz? Decyzja o zamknięciu konsulatu i jej konsekwencje
Po cofnięciu zgody na funkcjonowanie rosyjskiej placówki w Gdańsku uruchomił się mechanizm, który w teorii powinien prowadzić do zakończenia użytkowania budynków i ich przekazania. W praktyce pojawił się kluczowy zgrzyt: strona rosyjska nie miała postąpić w sposób, który umożliwiłby sprawne przejęcie obiektu. A jeśli nieruchomość nadal pozostaje zajęta, samorząd – działając jako podmiot wykonujący określone zadania – nie może udawać, że temat nie istnieje. Stąd działania windykacyjne oraz „rachunek” za czas korzystania bez umowy.
W tego typu sporach liczy się chronologia, bo to ona buduje podstawę rozliczeń:
- najpierw zapada decyzja o zakończeniu działalności placówki,
- następnie wyznaczany jest termin opuszczenia budynków,
- jeśli termin mija, a nieruchomość nadal jest zajęta, zaczyna rosnąć wartość roszczenia,
- równolegle pojawiają się narzędzia prawne: wezwania do zapłaty, droga sądowa, egzekucja.
Bez umowy, czyli na jakiej podstawie miasto żąda pieniędzy?
Pojęcie bezumownego korzystania z nieruchomości funkcjonuje w praktyce obrotu od lat. Nie chodzi o „czynsz” w potocznym sensie, tylko o roszczenie właściciela (lub podmiotu reprezentującego właściciela) wobec posiadacza, który korzysta z rzeczy bez podstawy prawnej. Taki spór może dotyczyć zarówno prywatnych lokali, jak i budynków o znaczeniu publicznym.
W przypadku nieruchomości zajmowanych przez podmiot powiązany z państwem obcym pojawiają się jednak dodatkowe warstwy komplikacji. Samo naliczenie kwoty jest tylko początkiem – kluczowe staje się pytanie, jak skutecznie doprowadzić do zapłaty i do wydania obiektu, jeśli druga strona sporu nie współpracuje.
Co zazwyczaj wchodzi w grę przy naliczaniu roszczeń?
- okres korzystania (od kiedy do kiedy użytkowanie jest uznawane za bezumowne),
- stawka rynkowa / ekwiwalent (w uproszczeniu: jaka byłaby wartość korzystania, gdyby była umowa),
- odsetki i koszty dodatkowe, jeżeli roszczenie jest przeterminowane,
- dowody (dokumentacja prób przejęcia, korespondencja, protokoły, decyzje administracyjne).
Nie tylko 2,2 mln zł. Spór ma „ogon” z poprzednich lat
Kwota ponad 2,2 mln zł przyciąga uwagę, ale nie wyczerpuje całej historii. Z perspektywy finansów publicznych istotne jest to, że problem ma charakter narastający: jeśli przez długi czas nie dochodzi do pełnego uregulowania statusu nieruchomości i rozliczeń, zaległości rosną, a do podstawowej kwoty mogą dojść odsetki.
W takich sprawach słabszym punktem bywa komunikacja publiczna: opinia publiczna często widzi tylko „jedno wezwanie do zapłaty” albo „jedną kwotę”, a nie widzi procesu, który trwa latami. Tymczasem to właśnie długotrwałość jest realnym kosztem – bo zamrożony budynek to nie tylko pieniądze na papierze, ale też utracone korzyści, brak możliwości zagospodarowania i ryzyko pogorszenia stanu technicznego.
Dlaczego długie spory o nieruchomości są kosztowne (nawet zanim ktoś zapłaci)?
- utracone przychody lub brak możliwości komercyjnego najmu,
- blokada inwestycyjna – obiekt nie pracuje na rzecz miasta ani Skarbu Państwa,
- koszty obsługi prawnej i administracyjnej,
- ryzyko degradacji budynku, gdy dostęp do niego jest ograniczony,
- obciążenie wizerunkowe – sprawa staje się symbolem bezradności lub braku sprawczości.
Jak wygląda egzekucja należności, gdy dłużnikiem jest państwo obce?
To jeden z najbardziej newralgicznych punktów całej sprawy. W zwykłych relacjach rynkowych schemat jest prosty: jest wyrok, potem egzekucja, a na końcu zapłata lub zajęcie majątku. Gdy jednak w grę wchodzi podmiot związany z państwem obcym, praktyka jest trudniejsza, bo pojawiają się ograniczenia wynikające z prawa międzynarodowego i ochrony dyplomatycznej.
Właśnie dlatego w tego typu sytuacjach kluczowa jest ścisła koordynacja pomiędzy samorządem a administracją centralną. Samo miasto może naliczać roszczenia i prowadzić działania formalne, ale skuteczne „domknięcie” sprawy często wymaga współdziałania instytucji państwowych, właściwych procedur i precyzyjnej strategii prawnej.
Co w praktyce decyduje o skuteczności działań windykacyjnych?
- posiadanie prawomocnych rozstrzygnięć (bez nich trudno przejść do kolejnych etapów),
- dobór ścieżki prawnej (oddzielnie: zapłata; oddzielnie: wydanie nieruchomości),
- zabezpieczenie dowodów na brak współpracy i dalsze korzystanie z obiektu,
- realna możliwość egzekucji – czyli odpowiedź na pytanie, czy i z czego można skutecznie ściągnąć należność.
Co dalej z budynkiem? Scenariusze po przejęciu nieruchomości
W dyskusji publicznej regularnie pojawia się pytanie: „Skoro budynek jest w takiej lokalizacji, to na co można go przeznaczyć?”. To pytanie jest zasadne, ale dopiero po uporządkowaniu stanu prawnego i faktycznego. Najpierw trzeba uzyskać dostęp, ustalić, w jakim stanie technicznym jest obiekt, i określić, jakie są formalne możliwości zagospodarowania.
Realistyczne scenariusze – bez przesądzania decyzji – zwykle mieszczą się w kilku kategoriach:
- funkcja publiczna (np. cele administracyjne lub społeczne),
- zagospodarowanie komercyjne (najem, dzierżawa, sprzedaż – jeśli dopuszczalne),
- model mieszany (część usługowa + część publiczna),
- czasowe zabezpieczenie i remont, jeśli stan budynku tego wymaga przed jakimkolwiek wykorzystaniem.
Dlaczego ta sprawa jest ważna dla innych miast i rynku nieruchomości?
Choć spór dotyczy konkretnego adresu, jego znaczenie wykracza poza Gdańsk. Dla innych samorządów to sygnał ostrzegawczy, że nieruchomości o skomplikowanym statusie (zwłaszcza użytkowane przez podmioty uprzywilejowane lub działające w szczególnym reżimie prawnym) wymagają stałego nadzoru i planu działania „na wypadek sporu”.
Dla rynku nieruchomości – zwłaszcza segmentu obiektów publicznych i instytucjonalnych – to z kolei przykład, jak polityka i dyplomacja mogą wpływać na realną dostępność zasobów. Budynek może formalnie należeć do Skarbu Państwa, a mimo to pozostawać w praktyce poza dyspozycją właściciela przez dłuższy czas. To ryzyko, które trudno wycenić w klasycznych modelach, ale które w praktyce generuje realne koszty.
Wnioski praktyczne dla administracji i właścicieli nieruchomości
- kontrola tytułów prawnych i warunków korzystania z mienia musi być prowadzona systemowo,
- umowy i rozliczenia powinny mieć jasne mechanizmy aktualizacji i egzekwowania,
- plan awaryjny na wypadek odmowy wydania nieruchomości skraca czas reakcji,
- komunikacja z opinią publiczną powinna tłumaczyć proces, nie tylko pojedynczą kwotę – to zmniejsza ryzyko chaosu informacyjnego.
Podsumowanie: rachunek to dopiero początek, kluczowe jest odzyskanie kontroli nad mieniem
Żądanie ponad 2,2 mln zł za bezumowne korzystanie z nieruchomości pokazuje determinację miasta, ale też ujawnia ograniczenia, z jakimi mierzą się instytucje publiczne, gdy druga strona nie współpracuje. W takich przypadkach istotne są dwa równoległe cele: rozliczenie finansowe oraz faktyczne przejęcie budynku.
Jeśli sprawa zakończy się odzyskaniem kontroli nad nieruchomością, dopiero wtedy pojawi się przestrzeń na decyzje o jej przyszłości i na realne „odblokowanie” wartości – czy to społecznej, czy ekonomicznej. Do tego czasu kluczowe pozostaje konsekwentne prowadzenie działań prawnych, porządkowanie dokumentów i utrzymywanie spójnej strategii: od wezwań do zapłaty, przez postępowania o wydanie nieruchomości, aż po egzekucję, jeśli okaże się możliwa.
